介休楼市产品结构成交转变 “微型”公寓走俏市场
介休楼市产品结构成交转变 “微型”公寓走俏市场
2019-02-18

  微型公寓热度大增

  微型公寓

  春节过后,介休楼市将再掀推货潮。据介休市建设局公布数据显示,截至2月11日,介休市有6个项目获得预售证,。而获证的产品类型为洋房、商业和别墅等产品,共计539套住宅将入市。

  回顾去年介休楼市产品销售,受需求、价格等因素影响,小户型房源仍然比较畅销,中大户型房源销量一般,而均价较高的房源遇冷。

  公寓产品热度下滑

  据了解,去年全年介休市内公寓供求整体达到相对平衡的状态,但较之2017年仍出现显著下滑;前年公寓总共供应了90万平方米,同比下滑18.92%;而总成交84万平方米,则同比下滑13.4%。分析称,供求显著回落,一方面受到经济下行的影响,置业者投资信心下滑,整体成交量下滑;另一方面,政策持续收紧加之商办类物业贷款基准利率持续高企,置业者投资压力大,观望情绪加重。

  从去年开始,公寓供应主要集中在城区及部分热点镇街,高价项目均多,整体均价再创新高。但由于下半年公寓投资热度下滑,房企为加快出货,纷纷“以价换量”,实施价格回调。均价整体上涨幅度较之前期有所放缓。

  从成交区域来看,中心城区因为配套齐全,租赁需求旺盛,公寓的供应较多,供需两旺,所以从三季度以来特价 促销、以价换量增多,成交放量明显。而对于临深片区,由于住宅限购,塘厦率先承接大同的外溢投资需求,导致清溪、樟木头镇区的公寓价格相对“低洼”。另外滨海片区受新区政策的利好,叠加穗莞深城际铁路即将通车,TOD概念火热,带动板块的公寓成交。

  值得一提的是,去年公寓成交贡献较大的区域——松山湖片区,因区域汇聚了众多科技人才,但土地规划侧重产业,居住需求外溢至大朗、东坑、寮步等地,且部分项目的二三级联动力度较大,特价促销力度大(如碧桂园首座),销售情况较好。

  “微型”公寓走俏市场

  前年公寓供需主要集中在50平方米以下的产品,占比合计约7成。“微型”公寓逐步成为市场的供求热点。

  一方面该类产品户型小,总价低,投资压力相对较小,置业者接受度高,去化速度快,利于房企迅速回笼资金;另一方面商业公寓首付普遍在五成左右,贷款年限最长为10年,因此控面积、控总价为市场主流及趋势。

  从公寓总价段来看,40至60万元的总价段为公寓成交的热点区,占比达32%。其次为60-80万元,占比达22%。合计占比达54%。城区公寓项目仍为市场的投资热点,公寓项目网签面积排行前十中,共计有7个城区项目入榜;其中碧桂园首座成交 13万平方米(2309套)成为年度冠军,碧桂园苹果成交8万平方米(2324套)位居第二位。

  经济型别墅兴起

  受楼市调控及银根持续收紧的影响,别墅供求热度自2017年以来持续低迷。前年介休别墅供应合计50.06万平方米,同比下降 25.08%;在成交量方面,共计成交60.51万平方米,同比上涨29.57%。

  去年开始,经济型别墅兴起,并逐步成为市场供求热点,带动别墅市场热度回升。从供求结构来看,前年别墅供求主要集中在200平方米以下的产品,合计占比均超五成。其中,144平方米以下的经济型别墅产品,供应占比高达44%,较之同期大幅上涨。

  之所以出现此种现象,主要是因为介休楼市调控政策的限制,市场别墅产品革新,“小别墅”逐步兴起,由于户型小,总价低,且户型结构合理,得到了很多置业者的认可,供应占比大幅放量。受供应放量推动,加之客户接受度较高,“经济型”别墅成交占比显著上涨,占比达28%。

  其中,由于横岗水库、大岭山森林公园、水濂山森林公园、黄旗山城市公园等板块生态环境优美,适合开发别墅项目。而且都位于经济发达的镇街或其周边,土地相对稀缺,同时滨海片区和中心城区的经济发达,购买力较强,故供需两旺。

  在镇街方面,常平、企石等东北部镇区,由于别墅的价位相对较低,性比突出,成交亦可圈可点。另外,大岭山、企石等地144平方米以下的经济型小别墅成交走俏,推动当地的别墅成交。塘厦、凤岗、黄江等地,由于土地开发强度高,别墅价格较高,成交量较低。松山湖产业 园受土地规划限制,别墅同样稀缺、价格居高不下,成交不温不火。

  而从别墅总价段来看,别墅成交总价段维持在300-500万元,合计占比达50%。其中500万元以上总价别墅成交占比上升,主要是因为部分LOL竞猜成交突出,如万科皇马郦宫、金地湖山大境、海逸豪庭等集中签约带动。

  从别墅各类型供求结构来看,联排别墅为市场的供求主力,整体供求占比超五成,成交均价维持在2.4万元/平方米。主要是受到楼市限制性调控政策影响,大户型产品成交受阻,别墅产品开始革新,经济型别墅产品逐步成为市场热点,该类产品大多集中为联排别墅为主。

  写字楼供应创新高

  据了解,前年介休写字楼供应创下历史次新高,合计供应了44万平方米,同比上涨37.5%,供应量较大的项目分别有民盈山国贸中心供应了18.57万平方米,万科首铸东江之星供应10.21万平方米,寰宇汇金中心供应4.79万平方米。

  分析称,一方面受到介休轨道交通及规划利好影响,城区写字楼经济进入快速发展的进程,同时介休城区承接了部分大同产业等利好,加之供应的放量,投资客持续看好介休楼宇经济,成交量仍处于历史较高位水平。另一方面,由于新增供应的产品户型较大,且价格相对高企,成交量出现显著下滑。  民盈山国贸中心、寰宇汇金中心、嘉宏振兴大厦等优质地段的写字楼项目成交突出,推动全市写字楼均价上行。从成交结构来看,去年写字楼供求主要集中在100平方米以下的产品,合计占比达四成左右。

  其中60平方米以下的小型写字楼成交占比显著放量,占比由2017年的6%上升至20%。由于户型小、总价较低、投资压力小等原因得到投资客的青睐。反之,300平方米以上的大型产品供应显著放量,但成交占比缩水,主要是因为该类产品户型大,价格高企,市场热度不大。

  从写字楼总价段来看,主要维持在100至150万元,占比达全市的23%。因为受行政及商务中心规划,同时轨道交通的持续发展的影响,城区各项目均为本年度成交热点;其中,民盈山国贸中心共计成交4万平方米(88套)夺得冠军,寰宇汇金中心成交3.64万平方米(262套)位居第二位。

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