楼市平静期,如何找到最低价的房子?
楼市平静期,如何找到最低价的房子?
2018-04-03

1、止跌企稳

大家都知道,上海楼市已经熄火整整一年了。
成交量腰斩,成交价下跌20-30%。
在这个大形势下,很多刚需和投资客都在持币观望,希望房价能继续下跌,希望能抄到最底部。
然而,近期上海楼市的整体形势却并不如大家所愿,上海楼市止跌企稳的态势已经越明显了。
先看三月份的二手房成交数据,3月1日-3月20日,上海全市二手房共网签6227套,较2月同期增长了19.8%,较1月同期增长了0.7%,市场整体走势平稳。
目前虽然3月份全月的成交数据还未出来,但近几天二手房每天的成交量都在500套左右,整个三月二手房成交破万几成定局,相对于去年的6月到11月,长达半年的时间里成交量一直徘徊在月均6000-8000套,这算是一个不错的成绩。
另外一个就是上海市政府刚出台的《上海市引进人才管理办法(试行)》。
在各二线城市无底线抢人半年之后,上海终于出手。
而且一出手尽显高手风范,类似于海淀各名校的掐尖择优,虽然时间上不占先手,但大有螳螂捕蝉黄雀在后的意味。


2、什么是笋盘

所谓笋盘,就是低于正常市场价的房子。而这个正常市场价指的是什么?就是目前在售的同类型房源的挂盘价和实际成交价。
举个例子,A小区在售的同户型两居,目前普遍挂盘价是500-550万,最近一套的成交价是480万,如果有一套房源挂盘价为480万,就可以称为笋盘,如果挂盘价为460万,就可以算超笋盘了。
在楼市下行期,笋盘是不断出现的,因为房源迟迟卖不掉,就会有业主着急卖房而不断下调报价,480万卖不掉,就会调低到470万,其他业主为了更先一步卖出,就有可能报460万,以此类推,价格就会持续跌落。
在楼市平稳期和上行期,房源走得比较快,业主心态更好,价格更坚挺。
以A小区为例,一旦这套480万的房子成交,那么A小区该户型的市场价就变成了500万,如果500万的房源再卖掉,市场价就变成了550万,价格就是这样不断走高的。
如果在市场火爆期,那就不是一套一套慢慢卖逐渐升值的问题了,而是大部分房源价格不断跳涨,业主一夜提价几十上百万屡见不鲜。能顺利买到已算好运气,笋盘就是一个传说了。


3、如何挖笋

★ 降低期望值
首先第一点,要降低对笋盘的期望值,低于市场价5到10个点的即可称为笋盘。
我对水库推的忽悠韭菜的天津盘,动不动就是八五折笋、八折笋,向来嗤之以鼻,即使在楼市最惨淡的时候,所谓的八五价,八折笋盘都是珍稀动物,只听说过从没见到过。
房子不是超市打烊前即将过期的青菜熟食,动不动五折六折甩卖。对于房子总价这么高、出售期又如此长的标的物,一套市场价300万的房源能一次调价10万、20万已算很大的手笔,如果一次降50万,60万,那简直就是天方夜谭。
即使有个别炒房客资金链绷得要跳楼,清仓大甩卖,这样的房源也绝对到不了你手里,往往被中介公司或与他们有关联的大客户直接就收走了。
可以说,能拿到市面上慢慢卖的绝不会是所谓的八折笋,八五折笋盘。

★ 主动出击
笋盘不会你坐在家里从天上掉下来,你需要主动出击,去勤奋地看二手房,去联系不同的中介,和中介搞好关系,让他们一旦有笋盘要第一时间通知你,甚至可以承诺一定的利益。
毕竟中介的房源信息是最快速最准确的,他们对笋盘的敏感度也比普通人高得多。

★ 学会甄别
要学会筛选真笋盘和假笋盘,市面上有很多打折的房源,但大多不是笋盘,而是有这样那样的缺陷,或者是楼层采光差,或者是户型不合理,或者是税费高,或者是离变电站过近等等。这样的房源不能称之为笋盘,而是正常的折价盘,现在折价买入以后也只能折价卖出,一定要和真正的笋盘进行区分。

★ 现金充裕
笋盘业主一般都是急卖的客户,急卖的原因绝大部分都是资金链紧张,要么是杠杆过高难以承受,要么是急用一大笔钱,要么是房子置换,上家已经签了合同交了定金,这边房子却迟迟脱不了手,每天备受煎熬。
对笋盘业主来说,大部分都希望是全款而不是银行贷款,因为银行放款速度太慢,等到几个月后拿到钱很可能黄花菜都凉了,所以,准备充足的现金是抄笋的王道。
准备全款或大幅度提高首付成数,对于急于变现的业主来说是极大的诱惑力,在谈判时可以占据主动地位,往往可以在笋盘的基础上再砍下几万甚至几十万现金。

在这个阶段,大家还可以慢慢挑慢慢选,如果足够勤力,再加上一点运气,抄到笋盘的机会还是很大的,即使抄不到笋盘,买到一套综合比较满意的房子还是相对容易的。

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